Ihr Ratgeber für Immobilien in der Trennung

Trennung und Immobilien – wir begleiten Sie einfühlsam und professionell

Scheidung und Immobilie? Unser Ratgeber liefert Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen – kompakt, verständlich und auf den Punkt. Erfahren Sie, welche Optionen Sie haben, worauf Sie achten sollten und wie Sie typische Fallstricke vermeiden. Jetzt informieren und individuelles Beratungsgespräch anfordern – für eine klare und faire Lösung!

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Schwierige (Ent-) Scheidung?

Trennung: Was tun mit der gemeinsamen Immobilie?

Eine Scheidung bringt oft nicht nur emotionale Herausforderungen mit sich, sondern stellt auch praktische Entscheidungen in den Raum. Eine der wichtigsten Fragen lautet: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie? Was einst als Symbol für Familie und Zusammenhalt stand, wird nun zur zentralen Verhandlungsfrage.

"Entscheidend ist, dass beide Parteien eine gemeinsame Lösung finden", betont Immobilienspezialist Peter Baumann aus Linz am Rhein. "Das spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern häufig auch erhebliche Kosten."

Häufig gestellte Fragen - Klare Antworten:
Bei Trennung oder Scheidung tauchen rund um das gemeinsame Eigentum immer wieder ähnliche Fragen auf. Welche Möglichkeiten gibt es? Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt? Und welche finanziellen oder rechtlichen Aspekte müssen beachtet werden?

Frage 1: Was ändert sich beim Hauskredit im Falle einer Trennung?
Die klare Antwort lautet: Gar nichts. Eine Trennung oder Scheidung beeinflusst den bestehenden Kreditvertrag nicht. Derjenige, der den Vertrag unterschrieben hat, bleibt nach wie vor gegenüber der Bank haftbar.

Haben beide Ehepartner den Kredit gemeinsam aufgenommen, haften sie in der Regel gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Die Bank kann die Rückzahlung von beiden Parteien einfordern – unabhängig davon, wer in der Immobilie lebt oder sie nutzt.

Nach einer Trennung besteht allerdings die Möglichkeit, neue Konditionen mit der Bank zu verhandeln. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass ein Ehepartner den Kredit allein übernimmt. Dies setzt jedoch voraus, dass dieser Partner ausreichend finanzielle Bonität nachweisen kann. Eine Anpassung des Kreditvertrags sollte daher frühzeitig mit der Bank besprochen werden, um unnötige finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Frage 2: Wie wird die Verkaufssumme aufgeteilt?
Findet die Immobilie einen Käufer, wird der erzielte Verkaufserlös nach Abzug aller Kosten – wie Maklerprovision, Notargebühren und Steuern – zwischen den Ehepartnern aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt strikt nach den im Grundbuch festgelegten Eigentumsanteilen.

Dabei spielt es keine Rolle, wer ursprünglich wie viel in das Haus investiert hat oder wer die höheren laufenden Kosten getragen hat. Die Eigentumsverhältnisse, wie sie offiziell eingetragen wurden, sind maßgeblich und bleiben entscheidend für die Aufteilung des Erlöses.

Es empfiehlt sich, bereits vor dem Verkauf klare Vereinbarungen zu treffen und eventuelle Unstimmigkeiten frühzeitig zu klären, um Konflikte zu vermeiden. Ein neutraler Berater oder Anwalt kann dabei helfen, eine faire und transparente Lösung zu finden.

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Option 1: Einer bleibt
Entscheidet sich ein Ehepartner dazu, in der gemeinsamen Immobilie wohnen zu bleiben, ist eine Eigentumsübertragung möglich. Die Abfindung für den ausziehenden Partner orientiert sich dabei am aktuellen Marktwert der Immobilie und dem eingetragenen Eigentumsanteil. Eine Einigung vor Abschluss des Trennungsjahres kann oft tausende Euro Grunderwerbsteuer sparen. Doch Vorsicht: Besteht noch ein Darlehen, wird dieses bei der Übertragung „mitgekauft“. Zudem muss die finanzierende Bank informiert werden, da nur sie den ausziehenden Partner aus der Kredit-Mithaftung entlassen kann.

Option 2: Geschenk an das Kind
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie an gemeinsame Nachkommen zu übertragen – etwa durch Schenkung. Sind die Kinder noch nicht volljährig, ist dafür die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts erforderlich. Sollte nur ein Partner seinen Eigentumsanteil übertragen wollen, ist die Zustimmung des anderen notwendig. Doch Vorsicht: "Was gut gemeint ist, kann zur Belastung für das Kind werden", warnt Immobiliensachverständiger Peter Baumann. Grundsteuer, Unterhaltungskosten und Eigentümerpflichten sollten bei diesem Schritt sorgfältig bedacht werden.

Option 3: Haus vermieten
Falls weder Verkauf noch Übertragung infrage kommen, besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten. Hierbei ist eine gute Kommunikation zwischen den Ex-Partnern essenziell, da sie gemeinsam Mieter auswählen und sämtliche Vermieteraufgaben übernehmen müssen. Ein neutraler Immobilienmakler kann in dieser Situation hilfreich sein, da er die Interessen beider Seiten berücksichtigt und Konflikte vermeidet.

Option 4: Haus verkaufen
Nach dem Trennungsjahr hat jeder Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen. Falls sich der andere weigert, lässt sich die Zustimmung sogar gerichtlich einklagen. Um Konflikte zu vermeiden, bietet sich die Beauftragung eines objektiven Immobilienmaklers an. Dieser ermittelt den Kaufpreis, erstellt das Exposé und organisiert die Verkaufsabwicklung. Ein gemeinsamer Verkauf noch während des Trennungsjahres bietet zudem finanzielle Vorteile: Bewirtschaftungskosten lassen sich reduzieren und der Erlös kann für den Vermögensausgleich genutzt werden.

Option 5: Wohnraum aufteilen
Die sogenannte „Realteilung“ ermöglicht es, die Immobilie in zwei separate Wohneinheiten umzuwandeln. So erhält jeder Ehepartner ein eigenes Teil-Eigentum. Dies erfordert jedoch eine notarielle Teilungserklärung und die Eintragung ins Grundbuch. Einfach Räume abzutrennen reicht nicht aus: Das Gebäude muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder baulich so umgestaltet werden können, dass zwei abgeschlossene Bereiche entstehen. „Im Zweifelsfall können schnell Gutachter und Architekten erforderlich werden“, warnt Peter Baumann und empfiehlt, die Kosten sorgfältig im Verhältnis zu Immobilientyp und Aufwand abzuwägen.

Option 6: Staatliche Versteigerung
Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Auf Antrag eines der Ehepartner wird die Immobilie durch das Amtsgericht öffentlich versteigert. Ein Gutachter legt dabei den Hauswert fest und bestimmt die Untergrenze für das Mindestgebot. Immobilienspezialist Peter Baumann rät jedoch zur Vorsicht: „Der Startpreis liegt oft bis zu 40 Prozent unter dem Marktwert. Bleiben nach dem Verkauf noch Schulden übrig, haften beide Ehepartner gemeinsam dafür.“

Gar nicht unromantisch - warum Vorsorge für Sicherheit sorgt:

Ein Ehevertrag wird von vielen Paaren als unromantisch empfunden und deshalb oft vermieden. Dabei ist er vor allem eines: Eine weitsichtige Regelung, die im Falle einer Scheidung finanzielle und nervliche Verluste verhindert. Er schafft Klarheit, sorgt für Fairness und bewahrt beide Partner davor, in emotional aufgeladenen Situationen schwerwiegende finanzielle Entscheidungen treffen zu müssen.

Ist die Hochzeit bereits erfolgt, bedeutet das jedoch nicht, dass es zu spät ist. Eine Scheidungsvereinbarung kann jederzeit nach der Eheschließung aufgesetzt werden. Sie bietet dieselben Vorteile und schützt die Interessen beider Seiten. Eine solche Vereinbarung zeigt: Sie denken gemeinsam an die Zukunft und handeln verantwortungsvoll füreinander - ganz gleich, was das Leben bereithält.

Sich in der Ehe auch in dieser Hinsicht abgesichert zu fühlen, kann durchaus romantisch sein. Denn Sicherheit und gegenseitige Rücksichtnahme schaffen Vertrauen - und was ist romantischer als das?

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